En un mercado inmobiliario con precios cada vez más elevados, comprar una casa es una decisión que debe contemplar muchos factores. Una de las más trascendentales: escoger entre adquirir una vivienda de segunda mano o de obra nueva. Pero, ¿cuál es más recomendable? Ambas tienen ventajas e inconvenientes en función de la ubicación, la oferta en cada región o las garantías legales de la compraventa.
Diferencias como el IVA de vivienda segunda mano y en una casa nueva, o los gastos de compra de vivienda podrían hacer que te decantes por una de ellas. Analizamos el mercado inmobiliario en España con estas conclusiones antes de firmar tu hipoteca.
¿Qué significa vivienda de obra nueva y de segunda mano?
Antes de entrar en materia, conviene tener claro qué requiere la legislación a una vivienda para considerarla nueva o de segunda mano.
- Vivienda de obra nueva. Es la que el comprador adquiere directamente al promotor, sin intermediarios.
- Vivienda de segunda mano. Es aquella que ha tenido, al menos, un propietario. Es decir, el bien inmueble ya ha participado en una compraventa.
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Pisos y casas de obra nueva
¿Qué pros y contras presenta la compra de los pisos o casas de obra nueva? Analizamos los motivos por los que te puede merecer la pena esta modalidad.
Ventajas de comprar vivienda de obra nueva
Estos son los beneficios de la vivienda nueva.
Eficiencia energética de vivienda óptica
El actual Código Técnico de la Edificación (CTE) obliga a promotores y constructoras a edificar las casas y pisos de nueva construcción conformes a unos estándares de eficiencia.
Esto hace que toda la vivienda de obra nueva deba contar con un diseño de ahorro energético más eficiente para su comprador gracias a mejores aislamientos, el uso de energías renovables e incluso la promoción del autoconsumo.
Acabados y materiales empleados
La vivienda de obra nueva permite en muchos casos que los compradores puedan escoger parte de los materiales y acabados. Así, la gran ventaja de adquirirla para estrenar es poder elegir el modelo del suelo laminado, el tipo de encimera o los azulejos del baño y la cocina.
Garantía en la compra de pisos o casas nuevas
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que toda construcción de obra nueva debe incluir unas garantías legales al comprador.
- Los fallos en la estructura están cubiertos durante 10 años desde la compraventa.
- Como comprador, podrás notificar fallos que afectan a la habitabilidad durante los 3 primeros años.
- Contarás con una garantía contra los defectos en los acabados de obra de 1 año.
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Pagos fraccionados y mayor flexibilidad
Es habitual que las casas y pisos nuevos se compren bajo plano con una entrega programada para los próximos meses o años. Esto otorga al comprador cierto margen para fraccionar los pagos según la etapa de edificación, por lo que no tendrán que hacer frente al precio de venta de golpe.
Inconvenientes
Estas son las desventajas que presenta la vivienda nueva para un comprador.
No hay disponibilidad inmediata
Las promociones de obra nueva suelen habilitar plazos de inscripción con varios años de antelación para que los futuros compradores formalicen el contrato de compraventa. Por lo que, si optas por esta modalidad, no podrás entrar a vivir al momento. Además, tendrás que prever una residencia temporal hasta que te entreguen la vivienda.
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Precio más alto
La alta demanda de vivienda nueva en España ha provocado que los precios aumenten con respecto a la de segunda mano. Además, tampoco existe forma de negociar el precio de venta.
Falta de oferta
Otro gran inconveniente para un comprador que desea adquirir una vivienda de obra nueva es la baja oferta en el mercado. En España, hay pocas y son caras. Es por ello que muchas veces obligan a sus residentes a encontrar ubicaciones alternativas en las afueras de las grandes ciudades o en nuevos barrios residenciales con pocos servicios.
La compra sobre plano
Comprar una vivienda sobre plano exige un esfuerzo imaginativo. Si bien la promotora se esforzará para recrear espacios en 3D para que puedas imaginarte el resultado final de las estancias, no hay nada como acceder de forma física a una vivienda para saber si es la que deseas.
Viviendas de segunda mano
¿Y comprar una vivienda a otro propietario? Cuestiones como qué paga el vendedor de una vivienda de segunda mano te ayudarán a tomar una decisión. Estos son los pros y contras.
Ventajas de las casas de segunda mano
Como comprador, merece la pena considerar estas ventajas.
Ubicaciones más céntricas o exclusivas
Algunas personas tienen una fijación por un barrio concreto o una zona residencial ya construida. La vivienda de segunda mano permite encontrar pisos y casas en ubicaciones más céntricas, históricas o exclusivas.
Una casa nueva en el centro de Madrid o Barcelona, por ejemplo, es casi ciencia ficción. Mientras que el mercado inmobiliario siempre cuenta con alternativas de segunda mano céntricas.
Mayor rentabilidad
Aquellas personas que compran una vivienda pensando en poder venderla o alquilarla pasados unos años encontrarán en la vivienda de segunda mano un margen de rentabilidad mayor.
✅ ¡Consejo! La mayor rentabilidad en la vivienda de segunda menos en España se encuentra en las ubicaciones de los barrios y calles colindantes con las vías más transitadas. Es decir, zonas muy cercanas a los cascos históricos y populares, pero a un precio más asequible.
Gangas en casas de madera de segunda mano
Aunque no es una vivienda apta para todos los compradores, actualmente las casas de madera de segunda mano prefabricadas ofrecen unos precios muy asequibles para familias que buscan residencia de bajo coste.
De hecho, existen empresas que comercializan casas prefabricadas de segunda mano, encargándose de su construcción y transporte. Echa un vistazo los modelos disponibles en portales como Milanuncios o Inarquia.
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Contras de comprar casa de segunda mano
Pero no es oro todo lo que reluce. Ten en cuenta estos aspectos antes de adquirir una vivienda de segunda mano.
Implica reformas
En la mayoría de los casos, la habitabilidad de una casa de segunda mano no es la deseada. Por este motivo, al precio de venta deberás sumar una partida de reforma. Las estancias que más se suelen cambiar para borrar el rastro del antiguo propietario son la cocina y los baños, por ser las más íntimas.
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Mala distribución
Las edificaciones con más de 20 años de antigüedad no siempre cuentan con una distribución óptima para aprovechar los metros útiles de la vivienda al máximo. Las viviendas de segunda mano podrían contar con vigas, estancias con paredes irregulares o con poco potencial.
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Impuestos compra vivienda
Recuerda que el precio publicado en cualquier portal o agencia inmobiliaria nunca incluye los impuestos de compra de la vivienda. En función de si es nueva o de segunda mano, estos varían.
IVA vivienda nueva
En la compra de una vivienda de obra nueva es obligatorio pagar el IVA (Impuesto de Valor Añadido) que equivale al 10% del precio escriturado del inmueble. En Canarias, sin embargo, el IVA es solo del 6%. Si deseas adquirir una vivienda nueva de modalidad VPO (vivienda protegida), el IVA está fijado en un 4%.
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IVA vivienda segunda mano
Toda compraventa de una vivienda de segunda mano no obliga a pagar el IVA, pero sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El porcentaje varía según la Comunidad Autónoma y el tipo de vivienda, aunque suele oscilar entre el 6% y el 10%.
Gastos compra vivienda
Tampoco puedes obviar los gastos de compra de la vivienda y sus diferencias si se trata de una casa nueva o de segunda mano.
Gastos compra vivienda segunda mano
Estos son los gastos a los que deberás hacer frente en la compra de un inmueble de segunda mano:
- Gastos de la tasación. Oscilan entre 250 y 300 euros.
- Gastos de la escritura en la notaría. Deberás abonar entre 600 y 1.200 euros. Estos gastos pueden asumirse por cualquier de las partes, según el acuerdo de compraventa.
- Gastos del Registro de la Propiedad. Suele rondar los 500 euros para un inmueble de precio medio en España.
- Impuestos de compra de vivienda de segunda mano. Como hemos visto, se abonará el Impuesto de Transmisión Patrimonial que depende de las Comunidades Autónomas.
Gastos compra vivienda nueva
Los gastos de compra de una vivienda nueva en España también incluyen la tasación, los gastos de las escrituras y el importe del Registro de la Propiedad. Además, se deben abonar el IVA de la vivienda nueva equivalente al 10% y algunos otros gastos de gestoría por la compraventa.
Obligaciones vendedor vivienda segunda mano
Como comprador, la legislación te ampara reconociéndote unos derechos frente al vendedor del inmueble. Estas son las obligaciones del vendedor de una vivienda de segunda mano durante la compraventa:
- El vendedor está obligado a informarte de cualquier restricción legal que afecte al inmueble como cargas, hipotecas sujetas a la vivienda o embargos.
- La legislación le obliga también a mantener la vivienda en buenas condiciones hasta la entrega. Además, no podrá arrendarla ni realizar obras que afecten al estado en el que el comprador la vio.
- Debe aportar una nota simple del Registro de la Propiedad con los detalles de la vivienda como la superficie, la ubicación o el tipo de inmueble. Esta misma debe entregártela como comprador.
- Facilitar el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Con esta prueba podrás confirmar que el vendedor está al día y no tiene deudas pendientes con este gravamen.
- Por último, deberá entregarte las llaves de la vivienda durante la escrituración ante notario.
¿Qué paga el vendedor de una vivienda de segunda mano?
El propietario de una vivienda de segunda mano debe asumir los gastos de otorgamiento de escritura. También pagará las cargas o hipotecas vinculadas a la vivienda. La plusvalía municipal es de igual forma responsabilidad del vendedor.
