La compra de casas subastadas se ha popularizado en los últimos años. Es una forma de adquirir una vivienda a un precio mucho más competitivo. De ahí que haya llamado la atención de muchos inversores. Eso sí, las subastas de casas esconden cierta complejidad: pueden tener cargas invisibles, dificultad para visitar el inmueble antes de comprarlo o el tipo de propiedad.
¿Cómo funcionan las subastas de casas? ¿Qué riesgos implica comprar una casa embargada? ¿Qué impuestos debes pagar? Te contamos cómo funcionan las pujas online y si merecen la pena.
¿Cómo funcionan las subastas de casas?
Empecemos por el principio. ¿Qué es una subasta? Se trata de una venta pública por la que se define un precio de salida. El inmueble lo adquiere el comprador dispuesto a pagar un precio más alto manifestando su deseo de adquirirlo a través de una puja. Por tanto, la puja más alta gana la apuesta.
En el caso de las subastas de casas, normalmente se trata de viviendas embargadas por entidades bancarias que, ante la necesidad de venderlas de forma rápida, las sacan a subasta a precios por debajo de su valor.
Las subastas de pisos y casas no están exentas de polémica. Pueden aparecer dilemas morales ya que el propietario original podría haber perdido su vivienda tras un proceso de impago. Además, comprar una casa subastada es una operación de riesgo distinta a la compraventa tradicional.
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Ventajas de comprar una casa subastada
- El precio es la principal ventaja a la hora de comprar una casa subastada. Según algunos expertos.
- Te ahorras los costes de tasación, puesto que la entidad bancaria ya lo ha facilitado.
- En ocasiones, los bancos fomentarán la concesión de una hipoteca con el objetivo de librarse del inmueble. Es posible que puedas negociar condiciones de préstamo favorables.
- El proceso de subastas de casas es sencillo. Incluso se puede realizar online a través del Portal de Subastas del BOE.
Riesgos de comprar una casa embargada
Aun así, no podemos olvidar que esta adquisición conlleva una serie de riesgos que debes conocer:
- Muchos de los inmuebles embargados arrastran cargas y deudas. Antes de pujar por alguna, es muy recomendable que investigues posibles lastres que encarecen la compra.
- La legislación obliga a abonar el precio de la vivienda en los 20 días posteriores a la celebración de la subasta.
- Las subastas de viviendas suelen obligar a los participantes a realizar un depósito del 5% del valor del inmueble para pujar por él. Este depósito se devuelve si pierdes la puja, pero has de contar con esa liquidez.
- Si consigues la adjudicación de la vivienda, pero finalmente te echas para atrás, podrías tener que pagar el depósito en concepto de penalización.
- En ocasiones, las viviendas subastadas han sido ocupadas o maltratadas. Es común que sus nuevos propietarios deban hacer profundas reformas antes de habitarlas.
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Impuestos a pagar después de una subasta
Se deben pagar dos impuestos después de una subasta: el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP) que depende de tu Comunidad Autónoma y el IVA.
Tipos de subastas de casas
Son dos los tipos de subastas de casas más comunes:
Subastas de casas embargadas por bancos
Son aquellas por las que su anterior propietario, tras un proceso de impago, se ha visto obligado a entregar la casa al banco para hacer frente a la hipoteca. Se trata de viviendas embargadas por las entidades bancarias.
Subasta inmuebles agencia tributaria
La propia Agencia Tributaria también suele poner a subasta bienes inmuebles de personas que tienen deudas con la Hacienda pública. También se embargan y el dinero de la subasta busca sufragar dichas deudas.
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¿Cómo funcionan las subastas del BOE online?
El Real Decreto 1373/2009 dispone el funcionamiento de las subastas del BOE. En concreto, estableciendo un procedimiento para las pujas online.
¿Cómo funcionan las subastas online del BOE? Participar es muy sencillo:
- Regístrate en el Portal de Subastas del BOE. Para crearte una cuenta, deberás contar con la firma electrónica.
- Dentro del portal, puedes realizar búsquedas según tus preferencias. Por ejemplo, puedes consultar las subastas de casas disponibles en tu provincia.
- Formaliza un depósito para pujar en una subasta de tu interés.
- Haz un seguimiento de las pujas y anota bien la fecha y hora de finalización del proceso. Recuerda: quien haya pujado más ganará la subasta.
¿Merece la pena comprar casa en subasta?
Esta pregunta tiene una difícil respuesta, pues depende de muchas variables. Si observamos el precio medio de las viviendas subastadas, el precio sin duda animará a más de un comprador. No obstante, no solo debes fijarte en el precio del inmueble.
Una posible reforma integral podría incrementar enormemente la inversión. Muchas veces los inmuebles se adquieren en una situación verdaderamente dramática y conllevan reparaciones costosas.
Además, conviene siempre contar con el consejo de un experto en subastas de casas. Si eres un comprador experimentado, podrías pasar por alto dos errores típicos:
- Desconocer las cargas asociadas al inmueble. En el momento que te adjudican la subasta, te conviertes en el responsable de su pago.
- Creer que estás adquiriendo el 100% de la propiedad, sin saber que se subasta solo parte de esta misma, o incluso la nuda propiedad.
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Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si nadie puja subasta?
Según la legislación, si nadie puja en una subasta, el acreedor puede solicitar la quedarse con el bien asumiendo la deuda o el 50% del precio de salida.
Mi casa sale a subasta: que puedo hacer
Si tu casa sale a subasta lo primero que debes hacer es buscar asesoramiento. Además, puedes tratar de renegociar la deuda con tu banco o intentar vender el inmueble a un comprador antes de que salga la subasta.
¿Quién paga las cargas en una subasta?
La legislación dispone que es el comprador quien debe hacerse responsable de las cargas y deudas asociadas al bien que adquiere.
¿Se puede pujar por debajo del precio del valor de la subasta?
Se puede pujar por debajo del precio del valor subastado si buscas ganar la subasta en caso de renuncia de otros participantes con pujas más altas. Para ello, deberás realizar el depósito de igual manera.
Aunque pocos lo saben, a la hora de adquirir una vivienda, contar con una protección extra por si las cosas no salen como esperas, te dará esa tranquilidad que necesitas. En GENERALI contamos con un Seguro de Vida Hipotecario para que los tuyos puedan hacer frente al préstamo en caso de fallecimiento o incapacidad.
