En un mercado inmobiliario con precios cada vez más elevados, comprar una casa es una decisión que debe contemplar muchos factores. Una de las más trascendentales: escoger entre adquirir una vivienda de segunda mano o de obra nueva. Pero, ¿cuál es más recomendable? Ambas tienen ventajas e inconvenientes en función de la ubicación, la oferta en cada región o las garantías legales de la compraventa.
Diferencias como el IVA de vivienda segunda mano y en una casa nueva, o los gastos de compra de vivienda podrían hacer que te decantes por una de ellas. Analizamos el mercado inmobiliario en España con estas conclusiones antes de firmar tu hipoteca.
Antes de entrar en materia, conviene tener claro qué requiere la legislación a una vivienda para considerarla nueva o de segunda mano.
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¿Qué pros y contras presenta la compra de los pisos o casas de obra nueva? Analizamos los motivos por los que te puede merecer la pena esta modalidad.
Estos son los beneficios de la vivienda nueva.
El actual Código Técnico de la Edificación (CTE) obliga a promotores y constructoras a edificar las casas y pisos de nueva construcción conformes a unos estándares de eficiencia.
Esto hace que toda la vivienda de obra nueva deba contar con un diseño de ahorro energético más eficiente para su comprador gracias a mejores aislamientos, el uso de energías renovables e incluso la promoción del autoconsumo.
La vivienda de obra nueva permite en muchos casos que los compradores puedan escoger parte de los materiales y acabados. Así, la gran ventaja de adquirirla para estrenar es poder elegir el modelo del suelo laminado, el tipo de encimera o los azulejos del baño y la cocina.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que toda construcción de obra nueva debe incluir unas garantías legales al comprador.
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Es habitual que las casas y pisos nuevos se compren bajo plano con una entrega programada para los próximos meses o años. Esto otorga al comprador cierto margen para fraccionar los pagos según la etapa de edificación, por lo que no tendrán que hacer frente al precio de venta de golpe.
Estas son las desventajas que presenta la vivienda nueva para un comprador.
Las promociones de obra nueva suelen habilitar plazos de inscripción con varios años de antelación para que los futuros compradores formalicen el contrato de compraventa. Por lo que, si optas por esta modalidad, no podrás entrar a vivir al momento. Además, tendrás que prever una residencia temporal hasta que te entreguen la vivienda.
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La alta demanda de vivienda nueva en España ha provocado que los precios aumenten con respecto a la de segunda mano. Además, tampoco existe forma de negociar el precio de venta.
Otro gran inconveniente para un comprador que desea adquirir una vivienda de obra nueva es la baja oferta en el mercado. En España, hay pocas y son caras. Es por ello que muchas veces obligan a sus residentes a encontrar ubicaciones alternativas en las afueras de las grandes ciudades o en nuevos barrios residenciales con pocos servicios.
Comprar una vivienda sobre plano exige un esfuerzo imaginativo. Si bien la promotora se esforzará para recrear espacios en 3D para que puedas imaginarte el resultado final de las estancias, no hay nada como acceder de forma física a una vivienda para saber si es la que deseas.
¿Y comprar una vivienda a otro propietario? Cuestiones como qué paga el vendedor de una vivienda de segunda mano te ayudarán a tomar una decisión. Estos son los pros y contras.
Como comprador, merece la pena considerar estas ventajas.
Algunas personas tienen una fijación por un barrio concreto o una zona residencial ya construida. La vivienda de segunda mano permite encontrar pisos y casas en ubicaciones más céntricas, históricas o exclusivas.
Una casa nueva en el centro de Madrid o Barcelona, por ejemplo, es casi ciencia ficción. Mientras que el mercado inmobiliario siempre cuenta con alternativas de segunda mano céntricas.
Aquellas personas que compran una vivienda pensando en poder venderla o alquilarla pasados unos años encontrarán en la vivienda de segunda mano un margen de rentabilidad mayor.
✅ ¡Consejo! La mayor rentabilidad en la vivienda de segunda menos en España se encuentra en las ubicaciones de los barrios y calles colindantes con las vías más transitadas. Es decir, zonas muy cercanas a los cascos históricos y populares, pero a un precio más asequible.
Aunque no es una vivienda apta para todos los compradores, actualmente las casas de madera de segunda mano prefabricadas ofrecen unos precios muy asequibles para familias que buscan residencia de bajo coste.
De hecho, existen empresas que comercializan casas prefabricadas de segunda mano, encargándose de su construcción y transporte. Echa un vistazo los modelos disponibles en portales como Milanuncios o Inarquia.
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Pero no es oro todo lo que reluce. Ten en cuenta estos aspectos antes de adquirir una vivienda de segunda mano.
En la mayoría de los casos, la habitabilidad de una casa de segunda mano no es la deseada. Por este motivo, al precio de venta deberás sumar una partida de reforma. Las estancias que más se suelen cambiar para borrar el rastro del antiguo propietario son la cocina y los baños, por ser las más íntimas.
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Las edificaciones con más de 20 años de antigüedad no siempre cuentan con una distribución óptima para aprovechar los metros útiles de la vivienda al máximo. Las viviendas de segunda mano podrían contar con vigas, estancias con paredes irregulares o con poco potencial.
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Recuerda que el precio publicado en cualquier portal o agencia inmobiliaria nunca incluye los impuestos de compra de la vivienda. En función de si es nueva o de segunda mano, estos varían.
En la compra de una vivienda de obra nueva es obligatorio pagar el IVA (Impuesto de Valor Añadido) que equivale al 10% del precio escriturado del inmueble. En Canarias, sin embargo, el IVA es solo del 6%. Si deseas adquirir una vivienda nueva de modalidad VPO (vivienda protegida), el IVA está fijado en un 4%.
En GENERALI, por ejemplo, te ofrecemos un Seguro de Vida Hipotecario diseñado para garantizar a los tuyos hacer frente al préstamo hipotecario en el caso de fallecimiento por cualquier causa. Antes de firmar tu hipoteca, te recomendamos que nos consultes sin compromiso.
Toda compraventa de una vivienda de segunda mano no obliga a pagar el IVA, pero sí el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El porcentaje varía según la Comunidad Autónoma y el tipo de vivienda, aunque suele oscilar entre el 6% y el 10%.
Tampoco puedes obviar los gastos de compra de la vivienda y sus diferencias si se trata de una casa nueva o de segunda mano.
Estos son los gastos a los que deberás hacer frente en la compra de un inmueble de segunda mano:
Los gastos de compra de una vivienda nueva en España también incluyen la tasación, los gastos de las escrituras y el importe del Registro de la Propiedad. Además, se deben abonar el IVA de la vivienda nueva equivalente al 10% y algunos otros gastos de gestoría por la compraventa.
Como comprador, la legislación te ampara reconociéndote unos derechos frente al vendedor del inmueble. Estas son las obligaciones del vendedor de una vivienda de segunda mano durante la compraventa:
El propietario de una vivienda de segunda mano debe asumir los gastos de otorgamiento de escritura. También pagará las cargas o hipotecas vinculadas a la vivienda. La plusvalía municipal es de igual forma responsabilidad del vendedor.